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"LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL: O BARATO PODE SAIR CARO"
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Com a aprovação do Projeto de Lei que obriga a vistoria e a manutenção preventiva nas edificações em Vitória, a relação oferta/procura por este serviço aumentará consideravelmente. Apesar da quantidade de fornecedores deste serviço no mercado ser grande, é preciso tomar cuidado com a oferta de Laudos simplórios e, consequentemente, muito baratos. Como diz aquela velha frase, "o barato pode sair caro".

O Laudo de Inspeção Predial caracteriza-se como um "Check-up" da edificação, tendo como escopo um diagnóstico da edificação de forma sistêmica, abordando os principais sistemas construtivos: estrutura, vedação, impermeabilização, instalações hidráulicas, instalações de gás, instalações elétricas, revestimentos internos e externos, coberturas, combate a incêndio e proteção contra descargas atmosféricas.

O Laudo de Inspeção Predial deve atender às normas da ABNT e conter as condições de uso e manutenção da edificação, descrição de anomalias e falhas constatadas, recomendações técnicas para melhorias, gestão e plano de manutenção para a edificação. Ou seja, um Laudo de Inspeção Predial não é um simples relatório fotográfico.

Com a obrigatoriedade da lei, surgem dúvidas acerca das atividades a serem compreendidas no Laudo de Inspeção, pois não estão definidos quais critérios e metodologias ideais a serem utilizados. Essa falta de clareza pode induzir a inspeções inadequadas, sem qualidade técnica e com diagnóstico falho.

Uma das metodologias mais indicadas para o desenvolvimento do Laudo de Inspeção Predial é a da Norma Básica de Inspeção Predial, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, além da fundamentação conceituada na série ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de Edificações, e no roteiro analítico e diretrizes da ABNT NBR 13.752:1996 - Perícias de Engenharia na Construção Civil.

A metodologia utilizada para a classificação da ordem de prioridade das irregularidades prediais foi desenvolvida através da adaptação do sistema G.U.T para manutenção predial, que é uma ferramenta usada para definir prioridades dadas as diversas alternativas de ação. De acordo com a Norma de Inspeção Predial do IBAPE Nacional, o critério técnico consiste na análise do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, diante das condições técnicas, de uso, operação e manutenção da edificação, bem como da natureza da exposição ambiental. A análise de risco deve ser baseada na classificação das anomalias e falhas identificadas nos diversos componentes de uma edificação, quanto ao seu grau de risco relacionado com fatores de manutenção, depreciação, saúde, segurança, funcionalidade, comprometimento de vida útil e perda de desempenho. Ele também se baseia numa análise tridimensional definida pelas condições técnicas, de uso e operação e de manutenção das edificações, além de estar mais alinhado ao escopo da inspeção. Portanto, recomenda-se a utilização deste critério para a realização da inspeção predial.

Sendo assim, para que a inspeção predial seja adequadamente difundida e se torne uma ferramenta importante para a gestão dos programas de manutenção, devem ser utilizadas metodologias e critérios que se apresentem mais adequados à realidade das edificações, aprimorando a cultura da manutenção predial e prevenindo a ocorrência de acidentes nas edificações.

"REFORMAS: A IMPORTÂNCIA DE UMA FISCALIZAÇÃO EFICAZ "
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Com o passar do tempo, as edificações padecem com os efeitos deletérios provocados por agentes climáticos, movimentação natural da estrutura, entre outros. De posse disto, é de suma importância que esses efeitos não diminuam a vida útil da estrutura, sendo imprescindível a elaboração de um plano de manutenção eficaz elaborado por um profissional habilitado da área. Sendo assim, deve-se procurar sempre evitar a manutenção do tipo "corretiva". Mas e quando isto não acontece e é necessário executar uma reforma?

Na construção civil vigora a norma de desempenho NBR 15575, a qual é responsável pelo norteamento, cuidados e precauções a serem observados desde a concepção do projeto até o findar da construção de uma edificação. Tal norma preconiza que uma estrutura deve passar por ensaios, testes e procedimentos legais que garantam sua vida útil de projeto.

Os recentes acontecimentos no Brasil que estamparam os canais de notícias apontam uma situação alarmante no que tange acidentes durante reforma de prédios. O caso mais recente que abalou o país foi o do Edifício Andrea, no Ceará, aonde vieram a óbito nove pessoas, vitimando inclusive a síndica do prédio. Como amplamente divulgado, o edifício apresentava problemas de cunho estrutural em seus pilares de sustentação, onde nitidamente precisavam de uma rápida intervenção. Nos vídeos divulgados pelos veículos de comunicação é possível ver operários sem os devidos equipamentos de proteção individual demolindo um pilar, com a supervisão do engenheiro responsável, tudo sendo realizado sem escoramento, sem isolar a área, sem retirar os moradores do edifício. Uma sucessão de erros e inobservâncias que foram fatais.

É necessário mudar o pensamento enraigado que "é só uma reforma", ou "é coisa rápida", estamos lidando com inestimáveis vidas. Partilhando do mesmo pensamento do Msc. Emilio Takagi, devemos pensar na engenharia assim como pensaríamos na medicina, como quando um prédio necessita de um reparo ou reforma, pode-se compará-lo com o corpo humano, onde se deve ir ao médico especializado, descobrir a origem da dor ou doença e só depois trata-la com o correto medicamento.Assim também deve ser na engenharia, ou seja, se depois de tomadas todas as profilaxias uma determinada edificação precise passar por uma intervenção, esta deve ser feita por um profissional qualificado da área, que domine o assunto, para que o mesmo apresente a melhor solução para o problema.

Diante destes argumentos, enfatizando que cada caso pode ter explicações técnicas distintas, faz-se necessário a elaboração de um Laudo Técnico poruma assistência técnica especializada para avaliar a funcionalidade da edificação, além de uma rigorosa análise revisional dos cálculos estruturais, de acordo com as normas pertinentes, verificando in loco se a mesma possui as especificações técnicas previstas no projeto, e por último, auditar as manutenções (preventivas e corretivas) realizadas pela empresa contratada.

SPDA - O RISCO DA FALTA DE MANUTENÇÃO"
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O Sistema de Proteção contra Descargas Atmosférica (SPDA) tem a função de proteger tanto a estrutura da edificação, quanto os usuários e seus equipamentos elétricos/eletrônicos dos efeitos deletérios da incidência de descargas atmosféricas (raios). Embora seja de grande importância, a realidade é que na maioria das edificações a sua manutenção é negligenciada ou até mesmo esquecida, gerando assim grande risco e prejuízos aos proprietários dos empreendimentos, quando atingidos por raios.

Conforme estudos apresentados pelo ELAT - Grupo de Eletricidade Atmosférica (primeiro grupo brasileiro de pesquisa sobre raios, e que integra o Centro de Ciências do Sistema Terrestre do Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais - INPE), o território brasileiro é alvejado por cerca de 50 milhões de raios por ano, atingindo em média 500 pessoas e diversas edificações, resultando em aproximadamente 130 mortes e mais de 200 feridos devido à incidência de raios. FONTE: INPE

A incidência de raios além de gerar riscos às pessoas, causa inúmeros prejuízos às edificações e seus sistemas, por exemplo: uma edificação residencial multifamiliar ao ser atingida por um raio (descarga atmosférica) sofre avarias em sua estrutura, danificando seus equipamentos, podendo ainda ocorrer incêndio. Esta situação não é exclusiva para o caso do raio atingir diretamente a edificação, sucedendo também quando o raio atinge a rede elétrica ou estrutura que esteja em contato direto com a edificação.

Para evitar estas consequências desastrosas, é necessário manter todos os componentes do SPDA (subsistemas internos e externos) em pleno funcionamento e em bom estado de conservação, evitando toda e qualquer anomalia que afete a condução da descarga atmosférica para a terra, conforme preconizado pela norma ABNT NBR 5419/2015 - atualmente em revisão.

Desta forma, é necessário realizar inspeções periódicas em todo o SPDA desde o para-raios (captor), condutores de descida, eletrodos de aterramento e dos subsistemas internos à edificação, visando atestar que todos os componentes do SPDA estejam em boas condições e capazes de cumprir suas funções, bem como sem corrosão, e atendendo às suas respectivas normas. Aliado a isso, nessa verificação deve-se atentar para toda e qualquer nova construção ou reforma que altere as condições iniciais previstas em projeto, além de novas tubulações metálicas, condutores de energia e sinal que adentrem a estrutura, devendo estes ser incorporados ao SPDA externo e interno, adequando assim ao preconizado pela NBR 5419/2015.

Para uma edificação em funcionamento, a referida norma preconiza que as inspeções sejam realizadas quando: após alterações/reparos, ou quando houver suspeita de que a estrutura foi atingida por uma descarga atmosférica; inspeção visual semestral apontando eventuais pontos deteriorados no sistema; e, periodicamente, realizada por profissional habilitado e capacitado com emissão de documento pertinente ao detectado, seguindo os intervalos de um ano, para estruturas contendo munição ou explosivos, ou em locais expostos à corrosão atmosférica severa (regiões litorâneas, ambientes industriais com atmosfera agressiva etc.), ou ainda estruturas pertencentes a fornecedores de serviços considerados essenciais (energia, água, sinais etc.); e, três anos para as demais estruturas.

Nas verificações periódicas deve-se atentar para a deterioração e corrosão dos captores, condutores de descida e conexões; condição das equipotencializações; corrosão dos eletrodos de aterramento; e, verificação da integridade física dos condutores do eletrodo de aterramento para os subsistemas de aterramento não naturais.

Por fim, fica evidente que a regularidade das inspeções é condição fundamental para manter o bom funcionamento do SPDA, devendo o responsável pela estrutura ser informado de todas as irregularidades constatadas por meio de relatório técnico emitido após cada inspeção periódica. Aliado a isso, cabe ao profissional emitente da documentação recomendar, baseado nos danos encontrados, o prazo de manutenção no sistema, podendo variar de "imediato" a "item de manutenção preventiva".

"O PERIGO CONSTANTE DA UMIDADE EM EDIFICAÇÕES"
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A postura atual do mercado em exigir que empreendimentos sejam construídos em prazos e custos cada vez mais reduzidos, infere aos procedimentos construtivos uma velocidade de execução acelerada, que pode mostrar-se eventualmente nociva ao desempenho desejado, uma vez que, projetos são elaborados para que a execução seja rápida e barata, e esta celeridade pode provocar o surgimento de anomalias posteriores, prejudiciais aos futuros usuários. Neste cenário, as edificações enfrentam um constante e perigoso adversário: a umidade.

Decorrente da presença indesejável da água em elementos construtivos, a umidade nas edificações é um dos problemas mais frequentes e exige atenção especial dentro do ramo da engenharia civil, não somente devido à complexidade dos fenômenos envolvidos, como também aos problemas relacionados às falhas construtivas, principalmente na contenção do seu aparecimento.

A ação da umidade em edifícios não é apenas a causa de patologias diretas, ela age também como um meio influente para que grande parte das anomalias em construções possam ocorrer, sendo fator significativo para o surgimento de eflorescências, ferrugens, mofo, bolores, perda de pinturas, de rebocos e até a causa de acidentes estruturais.

Existem várias origens para o surgimento de umidade nas construções, podendo ser advinda do solo através da capilaridade, resultante de vazamentos em redes hidráulicas, condensação da água e principalmente pela precipitação das chuvas. A conduta de prevenção contra estas ocorrências deve estar em todas as etapas de construção, partindo desde o planejamento do projeto à execução e manutenção, objetivando resguardar os futuros usuários de possíveis danos subsequentes.

Algumas das principais formas construtivas de prevenir a infiltração de água, e minimizar patologias de umidade em ambientes fechados são a impermeabilização, utilização de calhas, rufos, ralos, pinturas especiais e ventilação adequada. Dentre estas, segundo a NBR 9574 (2008), a alternativa mais eficiente para evitar a passagens de fluidos para elementos construtivos é a execução de impermeabilização de proteção nos locais que exijam estanqueidade.

A impermeabilização é uma técnica que visa impedir a infiltração de água na estrutura, preservando assim seus componentes da degradação agressiva. Cada edificação requer uma técnica diferente que adeque melhor às solicitações do meio em que está inserida, para que através deste escudo contra a água, seja assegurada a garantia de proteção, salubridade, segurança e bem-estar.

Outra forma indispensável de combate a incidência nociva da umidade é através das Inspeções e manutenções preventivas periódicas, que podem ser orientadas por informações contidas no conjunto de projetos relativos da edificação, ou executadas por profissionais específicos, que através de material técnico direcionado, possam indicar e orientar de forma correta quanto aos procedimentos avaliativos e corretivos, recebendo o auxílio do manual de utilização, inspeção e manutenção, produzido de acordo com o especificado em norma.